LES PRATIQUES A L'ENCONTRE DES LOCATAIRES
L'identité du bailleur
Connaître l'identité des deux parties à un contrat paraît évident et pourtant persiste une pratique qui ne privilégie pas la transparence, et qui entrave la résolution rapide de problèmes locatifs. Cette dérive pèse sur nombre de relations bailleur-locataire.
En effet, lorsque le bien est confié en gestion à une agence, il arrive que les coordonnées complètes du propriétaire, nom et domicile n'apparaissent pas sur le contrat de location.
Au locataire qui recherche cette information, il est souvent répondu que son seul contact est le gérant, représentant du propriétaire. Or, mentionner les coordonnées du mandataire ne dispense pas d'indiquer celles du bailleur.
Il s'agit d'une mention obligatoire du bail qui doit préciser "le nom ou la dénomination du bailleur
et son domicile ou son siège social ainsi que (et non "ou"), le cas échéant, ceux de son mandataire" (art. 3, loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994).Certes, la gestion courante revient à l'agence, mais avoir deux interlocuteurs au lieu d'un seul peut être utile pour la bonne circulation des informations.
Pour les "petits" litiges, fréquents sur les réparations, les charges ou le dépôt de garantie, le locataire pourra ainsi tenter de concilier directement avec son bailleur ; voire saisir la Commission Départementale de Conciliation devant laquelle la présence effective des parties est systématiquement recherchée et encouragée, même si la représentation est permise.
Enfin, sur le terrain de la procédure, notamment la saisine simplifiée du juge, il sera indispensable de connaître l'identité du bailleur. La demande ne peut être formulée à l'encontre de l'agence.
Surface erronée
La surface annoncée au locataire, souvent verbalement, est approximative.
Il est rare que le bail stipule la surface du logement. Alors que lors de la vente d'un lot de copropriété, la surface doit obligatoirement être précisée, il n'y a pas la même contrainte pour le bailleur. Nous citons en annexe un exemple où la surface annoncée était de 110 m² pour une surface réelle de 100 m².
Parfois, la surface est mentionnée dans une petite annonce ; nous disposons alors de recours au titre de la publicité mensongère.
En l'absence de texte en la matière, il faudrait démontrer devant le tribunal, une erreur sur l'objet de la chose louée. La preuve de celle-ci est difficile, elle suppose que le locataire s'est engagé dans le contrat, la surface annoncée ayant été déterminante dans son intention de louer ce logement. Or, c'est souvent le nombre de pièces principales qui compte dans l'esprit du candidat à la location.
Frais mis à la charge du locataire
Frais d'état des lieux :
Désormais, la loi a tranché. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 13 juillet 2006) prévoit expressément que les frais d'état des lieux ne font pas partie des honoraires que le professionnel peut réclamer au locataire.
Ainsi la pratique qui consistait à réclamer au locataire les frais relatifs à l'état des lieux
pourra à l'avenir être sanctionnée en référence à une disposition légale.
Article 4 loi 6 juillet 1989 : est réputée non écrite toute clause : …j) qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3.
Frais de quittance
Le législateur a mis fin à ces facturations abusives dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Depuis le 13 juillet 2006, la quittance doit être adressée gratuitement, puisque aucun frais de timbre ou de correspondance ne doit plus apparaître.
Si le contrat de location passe outre ces interdictions, il s'agira de clauses non écrites rendues inopposables à son titulaire. Le principe de la gratuité de la quittance parait clair mais des dérives persistent sur la facturation des frais de relance ou d'expédition.
Il semble que certains professionnels cherchent, malgré tout, à contourner la nouvelle interdiction en établissant des attestations de loyers. Ces attestations sont facturées au locataire qui doit joindre un justificatif de loyer à sa demande d'allocation logement. L'envoi d'une quittance gratuite devrait pourtant suffire.
En toute état de cause, nous retrouvons aujourd'hui de nombreuses facturations intitulées "frais administratifs" ou "frais de dossier".
Les frais de dossier trop souvent invoqués correspondent à une somme forfaitaire acquittée mensuellement, justifiée selon le professionnel par son intervention dans la gestion du logement. On peut avancer que ces dépenses, ne figurant pas dans la liste des charges (décret 26 août 1987), doivent normalement faire partie des honoraires au titre du mandat de gestion facturé au bailleur.
Frais de rédaction lors de la reconduction du bail
Nous rencontrons assez fréquemment des locataires surpris de recevoir la facturation de frais de rédaction de bail lors du renouvellement de leur contrat.
Ils estiment que la remise d'un nouveau bail renouvelé identique à celui du contrat initial (sauf modification du prix révisé à la suite des indexations annuelles) ne justifie pas le paiement d'une prestation déjà remplie lors de l'entrée dans les lieux, d'autant plus, que le montant réclamé est souvent exorbitant eu égard à la prestation fournie (souvent un formulaire type d'une librairie spécialisée).
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : "la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire".
L'application de cet article nécessite "un acte de location". Or, à l'expiration du contrat initial, deux cas peuvent se présenter : soit un renouvellement avec proposition d'un contrat avec de nouvelles conditions (proposition d'un loyer conforme aux loyers du voisinage art 17c…), soit les parties n'éprouvent pas la nécessité de conclure un nouveau contrat et laissent opérer l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel à l'expiration du terme, le bail se renouvelle par tacite reconduction.
L'imputation des frais de rédaction diffère suivant que l'un se trouve dans l'hypothèse d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite :
E
n cas de renouvellement du bail, l'administrateur de biens peut demander une rémunération qui sera partagée par moitié (RM JO AN : 5.09.94).E
n revanche, en cas de reconduction, il n'y a pas lieu à rémunération (RM JO AN du 13.06.94).Les charges
Conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont généralement l'objet de provisions versées mensuellement. Elles doivent donner lieu, au moins une fois par an, à une régularisation sur la base des dépenses réelles. Un mois avant, le bailleur doit communiquer à son locataire, le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition.
La demande de provisions est justifiée par les résultats antérieurs. Dans un immeuble en copropriété, le budget prévisionnel doit aussi être pris en compte.
Des régularisations tardives de charges
Certains bailleurs n'opèrent pas les demandes de reliquat de charges annuellement mais avec retard, parfois à la limite de la prescription de 5 ans. Ces rappels de charges portent donc sur plusieurs années (l'article 2277 du Code Civil prescrit par cinq ans les actions en paiement des charges au même titre que les loyers) et occasionnent pour le locataire, de réelles difficultés de paiement.
La pratique n'est donc pas illégale, mais génère bon nombre de mauvaises surprises pour les locataires.
Peut-être serait-il bon d'intégrer le rappel de la prescription quinquennale dans lecontenu même de la loi du 6 juillet 1989 (article 23).
Des provisions sous-estimées
Le coût du logement s'en trouve augmenté de manière conséquente et peut être encore plus difficile à supporter pour le locataire qui n'avait pas provisionné de telles sommes.
Des décomptes sommaires et des libellés ambigus
Pour les régularisations de charges, nous nous trouvons très souvent confrontés à l'impossibilité d'exercer un examen rigoureux. La présentation trop sommaire des décomptes ne nous permet pas de déterminer la quote part des charges qui incombent au bailleur ou au preneur.
Nous constatons fréquemment que le décompte mentionne des rubriques vagues, en référence à l'entretien de l'immeuble, à l'électricité... Les bailleurs pensent ainsi répondre aux exigences légales alors que le locataire est dans l'impossibilité de vérifier le bien fondé de la demande. Il en résulte des désaccords, le locataire refusant de payer ou s'apercevant tardivement d'erreurs, qu'il souhaite pouvoir rattraper.
Une division de rubriques en sous-catégories faciliterait l'identification des charges locatives et éviterait des litiges.
Rétention totale ou partielle du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation des charges
Lorsqu'un dépôt de garantie a été demandé, il doit être restitué dans un délai maximumde deux mois à compter de la remise des clés (art 22, al.3).
Le propriétaire est en droit de retenir les sommes qui restent dues par son locataire qui n'aurait pas exécuté ses obligations locatives. La créance du bailleur peut être constituée par des réparations locatives mais également par des arriérés de loyers ou de charges.
En tout état de cause, ces sommes doivent être dûment justifiées (art. 22 al.3).
Jusqu'à la loi SRU du 13 décembre 2000, les charges de copropriété étaient fréquemment appelées tous les trimestres pour leur montant réel. Cette pratique permettait une régularisation des charges locatives en cours d'année et au plus près de la date de départ du locataire. Désormais, la loi impose que les charges de copropriété soient acquittées sur la base d'un budget prévisionnel, régularisé après clôture de l'exercice et approbation des comptes par l'assemblée générale de copropriété.
Quelles sont les incidences sur le bail ?
La plupart du temps, les copropriétaires ne disposent pas au moment du départ de leur locataire et même à l'intérieur du délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt de garantie, de l'ensemble des justificatifs des charges locatives prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1999.
Faute d'avoir reçu la régularisation des charges de copropriété, ils n'opèrent pas de prorata temporis mais retiennent la globalité des provisions restant à courir au titre de l'exercice dans l'attente de l'arrêté des comptes.
Les locataires considèrent cette rétention comme abusive car le bailleur pourrait très bien apprécier, par rapport aux années précédentes, la part des charges susceptibles d'être réclamée en sus pour la période écoulée.
Une réponse ministérielle du 16 mars 2004 a préconisé une retenue partielle. De plus en plus de tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie et ne rembourse le solde dû, sans intérêt, qu'après la régularisation annuelle.
La clause travaux
L'article 6a de la loi du 6 juillet 1989 permet aux parties de convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer.
Ne pas avoir à régler un ou plusieurs mois de loyers en compensation de travaux est attractif pour le locataire qui peut souhaiter aménager le logement à son goût mais cette pratique favorise de nombreux conflits.
Le locataire peut se trouver dépassé par l'ampleur des travaux, mal évalués, car il s'est engagé trop rapidement en signant le bail sans avis ou devis de professionnels à l'appui.
Au pire, peut apparaître dès le début des travaux, un support peu sain, le logement présentant des infiltrations. Des défauts de ventilation ou d'aération, de même, à terme risquent d'endommager les travaux réalisés par le locataire.
Si les réclamations du locataire ne sont pas prises en compte par le bailleur, les relations dégénèrent rapidement ; le locataire peut être tenté de ne plus payer les loyers, ou de déduire le surcoût généré par les travaux, de son loyer. Cette compensation est illégale, le juge devra être saisi, à défaut d'accord entre les parties.
Rappelons que le logement doit être décent lorsqu'il est mis en location. Les travaux doivent porter sur l'entretien des biens loués et leur coût, correspondre au montant de la franchise des loyers (Cour d'appel de Paris – 10 juin 2004).
Une clause travaux ne peut avoir pour objet de mettre aux normes un logement (Cour d'appel de Paris 27 septembre 2001).
Nous constatons que ces litiges naissent davantage dans les relations entre particuliers, sans intermédiaire.
Lorsque le bien est confié à une agence, le professionnel vérifie l'état du logement avant d'accepter le mandat du propriétaire.
Les travaux urgents
Il arrive que le locataire soit confronté à une panne ou un dysfonctionnement nécessitant une intervention urgente (serrures, chauffe-eau ou chaudière, fuites…). Le locataire qui aura payé l'intervention d'un réparateur risque de se voir opposer une fin de non recevoir à sa demande de remboursement auprès du bailleur.
Dès lors qu'il ne s'agit pas d'une réparation locative au sens du décret du 26 août 1987, la dépense incombe normalement au bailleur. Encore faut-il que le locataire ait laissé l'initiative du choix du professionnel et du devis à son bailleur, à défaut ce dernier est en droit de refuser cette prise en charge.
Il est vrai qu'en cas d'urgence, les tribunaux reconnaissent un droit à remboursement mais uniquement si le locataire a fait réaliser les travaux de la façon la plus économique.
Outre la situation où les locataires font appel, dans l'urgence, à des entreprises pratiquant des tarifs prohibitifs, les propriétaires arguent d'une mauvaise évaluation du coût des travaux et du type de réparation pour ne pas rembourser. Faute d'arrangement amiable et sauf à parvenir à prouver devant le juge que le choix opéré par le locataire était le plus économique, celui-ci risque d'assumer seul la facture.
Il parait logique que le locataire ne puisse obtenir satisfaction dans des situations où il n'y a pas d'autre alternative qu'une intervention urgente en s'adressant à l'entreprise la plus disponible.
Commentaires