défense des locataires et propriétaires DE ROBIEN à PINEUILH 33220

La loi fixe comme règle de base que le bailleur doit entretenir l'immeuble « en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Il est tenu à toutes les réparations nécessaires, à l'exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l'entretien normal qui incombe au preneur » (articles 1719 et 1720 du code civil).

Alors, comment définir cette notion d'entretien normal ? Avant l'arrivée du locataire, la question ne se pose pas. En effet, sauf accord dérogatoire entre parties, le bailleur est tenu à l'ensemble des travaux, minimes ou importants (exemple : renouveler le papier peint défraîchi, repeindre, etc.).

Le principe est simple : le bailleur doit entretenir le bien loué en état de service à l'usage pour lequel il a été loué. Cette obligation est constante et englobe autant la charge des grosses réparations que celle de gros entretien. En fait, sera imputée à sa charge exclusive toute réparation qui s'avère nécessaire pour éviter de troubler l'occupation du locataire.

Ce que doit réparer le locataire

Lorsque le locataire est dans les lieux, un article du Code civil (article 1754) apporte une réponse partielle : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes des cheminées ; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

Les réparations à charge du locataire, dites « locatives » ou de « menu entretien », sont celles citées par l'article 1754 et, à défaut, celles qui résultent des dégradations ou pertes qui se manifestent pendant l'occupation. Si ces dernières sont issues de l'usage normal de l'immeuble loué, leur réparation est à charge du locataire, même s'il n'y a aucune faute ou négligence de sa part.

Lui incombent donc la réparation de plomberie (robinets), des appareils ménagers incorporés, baignoires, bidets, lavabos ou éviers, boiseries, portes, boilers, chasses d'eau, chauffe-eau, peintures intérieures, parquets, volets, etc. Sans oublier, s'il s'agit de maisons louées : le ramonage des cheminées, le balayage des trottoirs après chute de neige, l'entretien du jardin…

Sauf vétusté et force majeure

Le locataire ne sera pas tenu au paiement de réparations qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. En l'absence de définition légale de ces deux notions, on se référera au bon sens. C'est lui qui rendra évident que des charges contractées à l'initiative et dans l'intérêt exclusif du locataire lui seront toujours imputables. C'est aussi lui qui permettra d'affirmer que la réparation sera toujours à charge du propriétaire pour les parties d'immeubles extérieures à l'habitation louée (façade, balcons, terrasses, etc.) ou les parties collectives (antenne, ascenseur non privé, etc.).

Une présomption de responsabilité du locataire

Le locataire se doit d'avertir dans les meilleurs délais le propriétaire de la survenance de toute situation qui pourrait engendrer un préjudice ou, s'il est déjà présent, l'aggraver. Occupant des lieux, il pèse sur lui une véritable présomption de responsabilité. Ce sera au locataire à démontrer qu'il n'a pas commis de faute et non au propriétaire de prouver la faute.

Or, en l'absence d'état des lieux, le locataire sortant est présumé avoir rendu les lieux dans l'état où il les a reçus, ce qui peut évidemment poser le problème de la preuve.

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Conditions d'octroi de la caution immobilière / caution loyer GARANTIE LOCA-PASS® :   droits ouverts : chaque personne qui satisfait aux critères a droit à la GARANTIE LOCA-PASS®, pas d'obligation de passer par son employeur ou par le collecteur du 1% logement de son employeur, du fait de la centralisation des cotisations au plan national, acte de caution annexé au bail, cumul possible avec une garantie apportée par une personne physique ou une personne morale, impossibilité de cumuler plusieurs garanties sur un même logement, impossibilité de cumuler avec l'aide similaire du F.S.L. - Fonds de Solidarité Logement. Parc locatif concerné par la caution immobilière / caution loyer GARANTIE LOCA-PASS®   logements en France de tout type de parc (privé, conventionné, social ou libre), dans le parc libre, le montant du loyer qui sert de base au calcul de la garantie est plafonné au loyer maximum du statut du bailleur privé conventionné pour les locataires dont le revenu net imposable de l'année précédente excède le plafond de ressources du dispositif Besson, sauf pour les salariés en mobilité professionnelle, pour les jeunes de moins de 30 ans et pour les boursiers d'état, les autres entrants peuvent bénéficier de la garantie de 18 mensualités dans le parc privé conventionné (tout logement du bailleur privé ayant fait l'objet d'une convention avec l'Etat ou un établissement financier fixant des plafonds de loyer et/ou de ressources, et tout logement relevant du statut du bailleur privé conventionné ou dispositif Robien-Besson).   Cumul possible avec d'autres prêts/aides du 1% logement.   . 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