défense des locataires et propriétaires DE ROBIEN à PINEUILH 33220

Des milliers de propriétaires se sont fait

 piéger par la belle promesse fiscale du 

dispositif Robien. Déjà difficiles à louer, 

leurs appartements s'annoncent aussi 

durs à revendre. Reportage...

« Il y a trois ans, j'ai voulu acheter pour louer et profiter des avantages fiscaux du dispositif Robien raconte Philippe P., psychiatre dans l'Ardèche. On m'a vanté les charmes d'un coquet T2 entouré de verdure, rue de Bordeaux à deux pas du centre ville d'Angoulême. J'ai signé… avant de m'apercevoir que la rue de Bordeaux était une quatre voies loin de tout et je cherche encore la verdure… Je ne savais plus s'il fallait rire ou pleurer de rage. Maintenant je sais, tant la suite a été cauchemardesque ! »

Imprudent Philippe P? Sans aucun doute. Sauf que ce médecin est un cas parmi plusieurs milliers d'autres, et il est probable que le nombre de bernés va connaître une dangereuse inflation dans les mois et les années à venir. Et pour cause : depuis le 2 juillet 2003, 250.000 logements neufs ont été livrés dans le cadre du dispositif « De Robien », soit plus de la moitié des ventes d'appartement neufs réalisées en France. Le principe : il s'agit d'acheter un logement destiné à la location pendant 9 ans au moins, sans dépasser un loyer plafond, moyennant la déduction des impôts d'une partie des frais d'acquisition dudit logement.

« Pour les particuliers à revenus confortables en mal de défiscalisation, l'occasion était rêvée » reconnaît Jean-François Gabilla, président de la fédération des promoteurs constructeurs de France. « Pour les pouvoirs publics aussi, puisque le dispositif était une solution idéale à la crise du logement en France » explique Henry Buzy Cazaux, vice président du groupe Tagerim

Mais c'était sans compter la véritable fièvre qui s'est emparée des promoteurs. En l'espace de trois ans, 8 à 10.000 immeubles flambants neufs sont sortis de terre, la moitié en région parisienne, la moitié en province. Même dans des villes moyennes où la demande est presque inexistante… mais le foncier bon marché comme à Montauban, Albi, Tarbes, Périgueux, Poitiers, Le Puy en Velay. «Les promoteurs sont arrivés en masse, avec à chaque fois non pas 10 ou 20 logements à vendre mais des centaines, constate Alain Espinasse, agent immobilier à Albi. Pas étonnant qu'aujourd'hui le réveil soit douloureux.

« Des milliers d'appartements n'ont toujours pas trouvé preneur» constate Laure Bourgoin, chargé de mission à la Défense du consommateur (CLCV). Jusqu'à 180 sur certaines petites agglomérations. Dans quelques villes, l'offre est si prolifique que les bailleurs offrent plusieurs mois de loyer gratuits pour attirer le locataire. « Mieux certains constructeurs sont prêts à payer le déménagement pour assurer le remplissage» constatent Marie Christine Arnaud et Marc Bertrand de l'Union Française de Gestion (UFG).

Le temps de la surprise passé, les petits investisseurs qui ont mal acheté leur bien n'hésitent plus à afficher leur colère. Preuve en est le foisonnement des sites internet leur donnant la parole, sur lesquels reviennent toujours les mêmes mots : arnaque, abus de confiance… Matthieu Delmas, avocat à Paris ne mâche pas ses mots. « Au vu des dossiers qui s'accumulent sur mon bureau, le moins qu'on puisse dire est conclure qu'il y a des failles dans le dispositif De Robien. Chaque fois, c'est la même histoire qui se répète ». Au commencement des vendeurs qui font, avant tout, miroiter de belles carottes fiscales en oubliant de rappeler qu'il s'agit avant tout d'un placement immobilier. « C'est avant tout pour ça que le dispositif a pris l'eau », confirme René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'Immobilier. Mais pas seulement.

« Quelques réseaux spécialisés, qu'on appelle les vendeurs debout, autrement dit qui démarche à domicile, ont aussi mis le paquet pour séduire le chaland » ajoute-t-il. L'argumentaire est très au point et la technique est toujours la même. Souvent frauduleuse. « Un démarcheur à domicile doit obligatoirement indiquer par qui il est mandaté et apporter toutes les garanties demandées par la loi de 2003 dite sécurité financière, puisqu'il est en situation de démarchage bancaire», explique Maître Delmas. La réalité est tout autre.

D'abord, il y a le coup de téléphone d'un « conseiller en patrimoine », spécialisé dans la réduction d'impôts. Après quelques questions sur les revenus, il propose la solution la plus appropriée à la situation financière et fiscale du « prospect ». Lors de la rencontre, il explique doctement que les meilleures spécialistes du groupe se sont penchés sur son cas et conclut que la seule solution est de profiter du dispositif « De Robien », via l'acquisition et la location d'un bien immobilier. « Nous avions pourtant précisé que l'achat d'un appartement était inconcevable, car notre taux d'endettement dépasserait le plafond autorisé par la banque » se souviennent Marc et Andrée M. qui ont pourtant cédé. Réponse du vendeur : «Je m'occupe de tout ».